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10年租金180万起,万科翡翠书院是好孩子,还是坏
发布者:佚名浏览次数:

  

  房住不炒,房租不炒——北京万科翡翠书院刷屏了。

  万科自持租赁房,北五环外,距西二旗8公里,90平米精装修三居室,只租不售,租金一次付清,10年180万起,贵吗?

  首开华润城抢先算了一笔账:是租翡翠书院,每年付40万租金,还是买首开华润城,合每年20万落一个资产划算?

  万科算不过账?万科相关人员透露:“即便是这样的价格定位,资金回报率仍然极低,不到2%。”

  既然算不过账,为什么要当政策标兵?这么做,对万科的小股东,负责任吗?这公平吗?

  如果是未来新常态,万科翡翠书院到底是好孩子,还是坏孩子?

  01

  先来看看网友们的热评。

  套路深哦!租房的价格和买房子月供价格差不多,你买还是租呢……变相涨价叫大家买房子,随之房子附近租金价格跟着涨起来,以这种形式提高房价,忽悠大家买房子。

  按照万科定的70年折合1260万,北清路永丰地区同等面积房子现价不过400万,这种改革的意义何在?就是打劫。

  驳斥2:怎么可能像你这么算。现金流很重要,你不买只租的话,价格肯定要提高。否则谁还买?慢慢租呗,自己买房的钱留着投资不更好?

  这种大地产集团拿出一个小区来高价租赁,杀鸡够给猴看,提醒刚需买房势在必行,提醒炒房客赶紧多买房,因为出租的回报率非常高!一石两鸟,手段太高了!

  万科从没说过他的对象是普通大众,这种房子就是为了精英管理层,租赁的租金是可以抵税的。

  获取更多利益是企业经营的核心法则。因此,对于万科来说,让翡翠书院空置是最有利的策略。更何况企业出租还会多交税。先拿下地,盖好房。房子空着没关系,时机到了整体打包股权转让,大赚一笔。无意间发现了一条致富新途径。

  普通人肯定不可能,有可能就去买了,关键是外地没有这方面的,包个小三的人倒是可以租!物业又好,何乐而不为!

  能10年挣180万房租的,何止挣这么多钱,挣这么多钱的早就买房了,谁还会租房,纯属扯淡!

  北京的房价已经高不可攀,走在世界前列,下一步就是北京的租金了。

  五环以外好几公里!90平米!每月15000的租金!还特么一次性付清10年!脑子被门拍了才会租吧!这是在哄抬这个地段的租金吗?装修租用140平米花园洋房一套,月租13000元!地理位置比西二旗好多了!

  老话说的好,租金再低是消费,月供再高是资产,奉劝刚需们,一定要把握机会,不要错失良机。有那180万一次性付清都够买房首付了。

  我早就说了,租售并举、租售同权就是穷人噩梦的开始。租售同权,本身就是伪命题。开发商经营租房市场,盖房成本利息要收回、管理费要收、多少要点利润吧?算下来,租价能便宜吗?比买房月供能少吗?

  这价格尴尬了。首先,富人都已有房,肯定看不上。穷人估计又租不起,而投资属性又几乎为零。有高人分析一下市场在哪儿?市场在哪儿?

  ……

  02

  我们先来算笔账:

  4月12日,北京万科宣布,万科翡翠书院将启动预租,一期提供1000套左右的租赁型住房,共有90平方米三居室和180平方米以上复式四居室两种户型。

  

  90㎡三居室月租金1.5-1.8万,180㎡以上的复式四居室月租金为3-4万。最长可租赁10年,期间租金不变,但需一次性付清全部租金。

  如果租一套90㎡三居室,10年租金最低180万,最高216万。如果租一套180㎡的四居室,10年租金最低360万元,最高480万元。

  与同位于北清路附近的自如寓相比,如果按三居室来算,翡翠书院的租金相当于普通三居室的2倍多。按四居室来算,则相当于3倍多。

  

  那么,翡翠书院价高的理由在哪儿?

  先来看业态。该项目的综合容积率仅为1.78,除了最北面的一栋15层高楼,其余楼栋为3-8层。

  所有房源将按叠墅精装修标准交房,同时配备中央空调、新风系统、全屋净水系统和智能家居产品。据万科介绍,“对比来看,品质、标准并不输叠墅产品。”

  应该说,相对低密,品质不俗。

  

  ▲万科翡翠书院地理位置

  03

  再来看当年的拿地价格。2016年12月,万科以50亿元竞得永丰产业基地18号地块,建设用地面积8.35万平米;同日,北京万科与北京金地以59亿元竞得永丰产业基地19号地块,建设用地面积8.56万平米。两地块均为企业100%自持。

  

  ▲万科翡翠书院所在18号地块

  

  ▲万科翡翠书院所在19号地块

  海淀永丰18号地与19号地即为今天的万科翡翠书院。两块地的土地成本合计109亿元。

  其中,19号地块于2017年11月拿到建设用地规划许可证后,目前还没有进一步审批消息。而18号地块今年3月已经拿到建设工程规划许可证和施工许可证。

  我们以18号地块为例,来测算翡翠书府的投资回报。根据万科上报给北京市住建委的建设方案,18号地块住宅建筑面积为13.67万平方米。

  

  假设10年长租期100%满租,测算其平均年租金为2000-2400元/平米。

  那么,10年租金收入约为27.3-32.8亿元,还不够拍地价。

  这不算其建安成本、装修成本以及后续的运营维护成本。

  翡翠书院试水长租公寓,是万科继众筹模式、与第三方企业合作建房搁浅后的又一次尝试。

  这次,万科选择引入资本合作开发。

  2017年5月,万科联合上海中城勇逸投资中心、上海国际信托有限公司发起成立中城乾元基金,资金主要用于万科永丰18号地块开发建设。

  其中,北京万科出资11.59亿元,上海国际信托出资37.37亿元,上海中城勇逸投资中心出资4.5亿元,其他投资者各出资100万元,合计53.8亿元。

  该基金募资53.8亿元,刚好可以覆盖50亿元的土地成本,虽然可以缓解自持项目的资金压力,但10年期不到2%的投资回报率,资方何以退出?

  如果万科与自如合作,把翡翠华府交由长租行业的巨头自如运营,能解决回报率问题吗?

  本来,万科就以30亿元入股链家,北京万科还与自如的娘家链家结成姻亲、成立万链。

  自如会怎么干?3-8层全部建成15层,再充分开发“N+1”模式?

  你怎么看?